近日，香港地产中心（集团）创始人兼执行董事王坦在接受专访时，以全球化视角对中国房地产市场的现状与未来发表了深刻见解。他指出，中国房地产行业正经历从"规模扩张"到"高质量发展"的历史性转型，这一过程既充满挑战，也孕育着前所未有的机遇。
【行业现状：从规模扩张到高质量发展】
政策主导下的市场重塑
王坦认为，中国房地产已进入"政策精准调控+长效机制建设"的双轨阶段。自"十四五"规划提出"房住不炒"基调以来，中央与地方政府通过限购松绑、房贷利率动态调整、保障性住房扩容等组合拳，逐步构建"市场归市场、保障归保障"的分层体系。截至2024年末，全国商品房销售额突破18.7万亿元，同比增长5.3%，2024年中央经济工作会议更首次提出"房地产发展新模式"，标志着行业逻辑的根本转变。
结构性分化加剧
"过去‘普涨’的时代一去不返。"王坦强调，当前市场呈现"城市能级分化、产品需求分化、企业竞争力分化"的三重特征。一线及核心二线城市核心地段资产仍具韧性，而部分三四线城市需长期消化库存；同时，改善型住房、绿色智慧社区需求激增，倒逼房企从"拼规模"转向"拼品质"。
行业出清与风险缓释
针对部分房企债务问题，王坦指出，2024年房企纾困基金、并购贷款支持等政策已推动行业加速整合。"未来3年将是优质企业‘收割市场’、问题企业‘有序退出’的关键窗口期，行业集中度将持续向财务稳健、运营高效的头部企业倾斜。"
价值创造效率
空间价值重构：深圳前海数字孪生地块溢价达实体土地1.3倍，印证“虚拟确权”对资产定价的重塑力。
技术深度赋能：成都SKP地下商业体通过气压调节系统，实现客流密度超地面2.7倍，深地开发效能凸显。
制度创新突破：粤港澳大湾区跨境资产确权机制推动港资北上规模同比增长183%，跨境协同释放制度红利。
香港地产中心（集团）有限公司创始人兼执行董事长王坦指出：“房地产行业正从‘土地开发’转向‘空间运营’，核心能力已从资本规模转向价值创造效率。”
【转型实践：三维模型驱动质变】
集团基于跨境实践构建“空间-金融-制度”协同创新模型，典型案例彰显转型路径：
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创新维度 |
标杆案例 |
核心成果 |
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空间折叠开发 |
香港铜锣湾旧楼改造跨境直播基地 |
租金回报率跃升至15.8% |
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气候金融化 |
宁波海上社区台风对冲基金 |
风险溢价转化率提升至68% |
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数字主权基建 |
海南元宇宙土地银行 |
交易摩擦成本降低41% |
（数据来源：香港地产中心集团2025年度战略白皮书）
【未来图景：2030韧性发展蓝图】
基于香港大学经济金融学院联合建模预测，六大方向重构行业格局
长效机制落地：从短期调控到制度性改革
王坦预测，房地产税试点扩容、土地出让金改革、REITs（不动产投资信托基金）全面推行等政策将逐步完善，形成"土地-开发-交易-持有"的全链条制度体系，推动行业从周期性波动转向稳定发展。
租购并举深化：租赁市场迎来黄金期
"十四五"期间全国计划筹建870万套保障性租赁住房的目标，叠加国企主导的"保租房REITs"金融创新，将催生万亿级租赁市场。王坦建议房企探索"开发+运营"双轮驱动模式，抢占长租公寓、人才社区等赛道。
科技赋能：数字技术重塑产业生态
从BIM（建筑信息模型）全周期应用到AIoT智慧社区管理，王坦强调数字化转型已成必修课："未来房企的核心竞争力，将体现在能否通过大数据精准匹配需求，用区块链技术提升交易透明度，以智能建造降低30%以上的综合成本。"
绿色低碳：ESG标准引领行业革命
随着中国"双碳"目标推进，绿色建筑标准、零碳社区认证等将成为市场准入门槛。王坦透露，香港地产中心已联合内地龙头房企研发"模块化装配式建筑"，可使碳排放减少40%，"这不仅是责任，更是未来30年的利润增长点"。
城市群战略：聚焦大湾区与长三角
"人口与资源向核心城市群聚集的趋势不可逆转。"王坦特别指出，粤港澳大湾区凭借"跨境金融+产业协同"优势，将成为制度创新的试验田；而长三角城市群通过轨道交通网络化，正形成"1小时优质生活圈"，为TOD（轨道交通导向开发）模式提供广阔空间。
三大跃迁：助力发展新方向
王坦表明行业的发展会出现跃迁向空间证券化：虚拟地块交易占比突破25%，数字空间抵押融资规模达8.5万亿元，流动性提升8倍。
人才资本化：“专利收益折现购房”模式覆盖70%科技园区，科研人才置业周期缩短至3.2个月。循环经济化：绿色建筑覆盖率超65%，碳积分交易抵扣30%开发成本，建筑业碳排放强度下降57%。
【战略建议：构建韧性发展体系】
为应对行业转型挑战，香港地产中心集团提出三大行动纲领：
建立韧性评估标准
将“数字资产占比”“气候适应性”纳入房企信用评级，倒逼全行业提升抗波动能力；
完善数字基建立法
加速元宇宙空间开发权确权立法，构建“开发-交易-抵押”全链条监管框架；
深化制度协同创新
试点粤港澳“建设标准互认清单”，推动香港专业资格内地等效认证，释放跨境协同效能。
【专家观点】
“当物理空间的开发触达天花板，数字世界的规则重构将开启真正的第二增长曲线。”王坦在2025达沃斯房地产峰会上强调，“未来的竞争焦点不再是土地储备量，而是空间运营的‘韧性系数’——这需要技术穿透力、金融创新力和制度适应力的三位一体。”
结语
站在2025年的新起点，中国房地产行业正以空间价值重构为支点，撬动从规模驱动向质量跃升的范式革命。在这场变革中，先行者的实践已证明：通过技术赋能深挖空间潜能、金融工具对冲系统性风险、制度创新释放协同红利，行业将构建起穿越周期的韧性发展模式，为经济高质量增长注入持久动能。
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